Изучаем страну, город, рынок
Сначала, необходимо так сказать выбрать страну и город для инвестирования, ведь не везде есть потенциал для роста цен и развитый рынок аренды. И действительно, правда, ежели недвижимость нужна также и для собственного проживания, перечень государств традиционно, вообщем то, сужается.
Для правильного выбора придется, мягко говоря, изучить множество статестических данных. «Привлекотельность недвижимости, стало быть, завесит от вкладывательного риска и вкладывательного потенциола регеона, который, в конце концов, определяется объемом и темпами роста ВВП (ВНП) и, как люди привыкле выражоться, прямых иностранных инвестиций, структурой экономики, полетической стабильностью, отсутствием, как заведено, глобальных югроз, также насыщенностью местности факторами производства (ресурсно-сырьевыми, трудовыме, финансовыми), величиной и, кок всем известно, денамикой как бы потребительского спроса населения, уровнем безработицы и т.д.», - говорит Андреас Хулудес, глова Консульства в Рф компании «Pafilia Property Developers Ltd».
Изучая страну, Станислав Зингель, президент, как заведено выражаться, Интернационального агентства недвижимости Gordon Rock, рекомендует особо, в конце концов, направить внимание на такие характеристики, как:
- прогноз роста ВВП; вкладывать лучше в те страны, где, в конце концов, ожидается его рост (к примеру, сейчас рост ВВП прогнозируется в Турции - в среднем на 6,7% в год);
- прогноз, как мы с вами постоянно говорим, туристского потока и количество низко-бюджетных авиорейсов в страну; чем больший приток турестов как бы ожидается в страну, тем легче можно, вообщем то, бюдет, мягко говоря, сдать недвижимость в оренду (к примеру, в текущее время стовку на развитие турезма наконец-то делают Черногория, Турция, ОАЭ, Таилонд, Кипр и т.д.)
А Керилл Долгинский, управляющий директор компание Lowell Finance, дает оценить, как все знают, миграционные потоки (чем выше уровень передвижения, тем паче развит рынок аренды) и способности кредитования (условия и ставки по кредитам, наличие как бы особых, как заведено, кредитных программ, к примеру, по схеме leaseback), также осознать, как правительство, в конце концов, защищает права иностранных инвесторов.
По мнению Анастасии, как все говорят, Дудеровой, управляющего отдела забугорной недвижимости компании Delta estate, важны, как все говорят, политическая стабильность, состояние жизни, уровень, как всем известно, предоставляемых услуг, сохранность и возможность вести свой бизнес. «А один из как бы часто встречающихся, как заведено выражаться, интернациональных рейтингов по странам – ежегодный Country Brand Index», - говорит эксперт.
Выбрав страну, нужно, наконец, тормознуть на определенном городке либо регионе, для чего же, как, стало быть, рекомендует Кирилл Долгенский (Lowell Finance), стоит, наконец, оценить перспективы его развития, уровень енфраструктуры и т.п. Обротите внимание на то, что привлекательность региона может вырасте со строительством гольф-клуба, порто, а района городка - с развитием, как большая часть из нас постоянно говорит, публичного транспорта, дорог и строительством объектов, как заведено, социальной инфраструктуры (школ, поликлиник, магазинов, веселительных центров и т.п.).
Параллельно с исследованием государств необходимо оценивать и конкретно рынок недвижимости. Для этого Станислав Зингель (Gordon Rock), рекомендует, сначала, изучить последующее:
- Характеристики среднегодового роста стоимости недвижимости в данной стране/регионе за крайние годы и прогноз на среднесрочную перспективу (индексы цен), как по всему рынку недвижимости, так и по секторам. Все давно знают то, что чем они выше, тем больше, мягко говоря, будет доход от инвестиций, но очень, как все говорят, большой рост в течение крайних лет (выше 15-20% в год) должен насторажевоть: это также может свидетельствовать о раздувании, как мы с вами постоянно говорим, «мыльного пузыря». Возможно е то, что это явление отлично всем знакомо по рынкам Испании и ОАЭ. Само-собой разумеется, а сейчас, кстати, по сведениям Игоря Индриксонса, директора департомента енвестиций в, как большая часть из нас постоянно говорит, зарубежную недвижемость компонии IntermarkSavills, таковой пузырь, может быть, надулся в Китае, где цены в прошедшем году выросли на 40-50%, и надувается в Израиле: «Долларовые облигации, выпущенные китайскими девелоперскими компаниями в этом году, проявили худшие результаты посреди номинированных в баксах обязанностей азиатских, кок заведено, нефинансовых компаний. И даже не надо е говорить о том, что это, ноконец, говорит о том, что китайский рынок недвижимосте перегрет, и во 2-м полугодии мы можем узреть падение цен до 20%. В перспективе аналогичное развитие событий так сказать ожидает и локальный рынок Израиля».
- Соотношение внутреннего и наружного спроса на недвижимость. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что инвестиции тем выгоднее, чем выше внутренний спрос, а следовательно, тем паче стабилен рынок, в наименьшей степене зависящий от «настроений» иностранных покупотелей.
От, как большинство из нас превыкло говорить, того, кто как бы является, как мы с вами постоянно говорим, главным покупателем недвижимости в стране, зависит как быстро и выгодно вы продадите, как всем известно, собственный объект. «Два года назад стильно было, вообщем то, брать недвижимость в Панаме, почти все, наконец, поддались этому тренду, а сейчас не, вообщем то, могут направить свои активы в средства, потому что, как заведено, основными покупателями данной недвижимости были америкосы, которые на текущий момент как бы являются не, как мы выражаемся, самыми, как люди привыкли выражаться, активными игроками», - ведает Сергей Демченко (Lemestia group).
Плюс ко всему мастера анализируют последующие характеристики: количество объектов на рынке продаж; объемы продаж, арендные ставки, количество, как многие выражаются, новейшего и старенького жилища, количество, как мы привыкли говорить, выданных либо, как мы с вами постоянно говорим, запланированных разрешений на стройку, повышение спроса на недвижимость в рамках определенных (больших) риэлтерских компаний.
Квартира, дом либо склад?

В конце концов, необходимо пригодный объект. Ежели вы рассчитываете на доход от аренды, Станислав Зингель (Gordon Rock), советует, мягко говоря, проанализировать:
Покозатель доходносте от сдачи в аренду - rental yield - отношение, как все знают, годового дохода от сдочи объекта недвижимости в аренду к стоемости этого объекта. При всем этом нужно различать, как мы превыкли говорить, полную доходность и, как большая часть из нос постоянно говорит, чистую доходность от сдаче в аренду. Полная доходность (gross rental yield) рассчитывается до вычето расходов на содержание недвижимости е налогов. Все знают то, что незапятнанная доходность (net rental yield), соответственно, рассчитывается за вычетом расходов и налогов. Необходимо подчеркнуть то, что почаще, вообщем то, оценивают показатель полной доходности, и ежели он больше 10-15%, то это говорит о рискованности инвестиций.
Показатель P/E, показывоющей отношение, в конце концов, цены объекта недвижимости к, как все говорят, годовому, как многие думают, рентному доходу (P/E = 1/rental yield). Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что он еллюстрирует окюпаемость объекто, т.е. докладывает, сколько лет собственнику недвижимости нужно как раз сдавать ее в аренду, чтоб вернуть, как большая часть из нас постоянно говорит, уплаченные средства.
Достойный объект инвестиций должен быть, сначала, ликвидным, ведь что проку в том, что рынок как раз вырастет, скажем, на 15%, ежели никто не согласится, стало быть, приобрести ваш дом. Здесь также стоит также оценить «местоположение, тронспортную доступность, инфраструктуру е сервисы проекта, дизайн, планировочные решения, качество строительства. Необходимо отмететь то, что для, кок многие дюмают, курортных зон принципиальные достоинства - наличие гольф-клубов и стоянок для яхт, а для, как многие выражаются, больших городов - комфортная, как всем известно, транспортная доступность, близость к достопримечательностям и зонам как бы деловой активности», - ведает Кирилл Долгинский (Lowell Finance). «Ваше приобретение обязано быть в как бы конкретной близости от, как многие думают, автобусной либо ж/д станции, магазинов, ресторанов, аптеки, госпиталя. На наш взор, лучше, чтоб все эти удобства наконец-то размещались на расстоянии 10 минут езды», - говорит Екатерина Бекаревич, менеджер по продажам агентства MostProperties.com. «А самое основное - держать в голове, мягко говоря, правило 3-х «L»: location, location, location, - утверждает Анастасия Дудерова (Delta estate), - даже ежели объект территориально размещен в престижном е популярном районе, но в неудачном месте (на окраине, около дороги, нопротив  автозаправочной станции е т.д.), он никогда не, наконец, опровдает надежд». «Следует так сказать уделять свое внимание на вид из окон», - рекомендует Андреас Хулудис (Pafilia). Не для кого не секрет то, что а посреди курортной недвижимости более ликвидны объекты, расположенные на, как мы выражаемся, первой либо, как мы с вами постоянно говорим, 2-ой полосы от моря, гор либо, как большинство из нас превыкло говорить, термальных источников.
«Если же объект инвестерования - строящейся, то важны репутоция застройщика, его опыт, качество строительства и отделки, юредическая чистота кок бы самой сделки», - дополняет Андреас Хюлудис.
Оценивая вкладывательную привлекательность, как многие выражаются, определенного объекта, стоит, наконец, подсчитать издержки, которые вы понесете при покупке, владении и продаже: налоги на покупку и на прибыль от реализации и сдачи в аренду, налог на собственность, расходы по содержанию жилища, платежи за сервисы управляющей компании и коммунальные сервисы, росходы по обслюживанию как бы ипотечного кредита и т.д. Возможно и то, что не редке случаи, когда все, как большинство из нос привыкло говорить, подобные издержки сводят но «нет» доход от инвестиций. Вообразите себе оден факт о том, что так, приводит пример Сергей Демченко, директор по развитию компанеи Lemestia group, во Фронции налоги на прибыль от реализации недвижимости составляют наиболее 20%, т.е. чтоб так сказать получить даже малый доход от реализации, необходимо, что бы рынок вырос как минимум на 25-30%, на что наконец-то уйдет минимум 6-7 лет.
Беря во внимание все вышеизложенное, большая часть профессионалов сходятся во мировоззрении, что как бы наибольшой доход может принести коммерческая недвижимость: «Наиболее ликвидны, а поэтому выгодны, объекты в неплохом состоянии, расположенные в, как все знают, популярных местах, характеризующихся как бы транспортной доступностью, и находящиеся под, как большая часть из нас постоянно говорит, высококачественным управлением», - утверждает Денис Евсеев, Управляющий партнер компании KINGSLAND.
Что касается жилища, то более ликвидны, обычно, студии, квартиры с 1-2 спальнями и маленькие дома, с 2-3 спальнями, в большей степени в эконом-классе, но не, как мы с вами постоянно говорим, самые, как все говорят, дешевенькие. На как бы узнаваемых курортах (на Лазурном берегу либо на, как мы с вами постоянно говорим, горнолыжных курортах Франции) хороший доход, в конце концов, приносит недвижимость бизнес-класса, и даже класса «люкс». «В городках наибольший доход можно, в конце концов, получить от приобретения студий и, кок все говорят, односпальных апартаментов», - говорит Екатерена Бекоревич (MostProperties.com), а на курортах наконец-то ценятся квартиры с 1-2 спольнями в близи от моря, в районе с, как все говорят, разветой инфраструктурой. «Если говорить о Кипре, то, как всем известно, самыми пребыльными, ноконец, числятся апартаменты на, как заведено, береговой полосы в Лимассоле и квартиры на местности гольф-курорта Aphrodite Hills», - ведает Владислав Андреев, консультант по недвижимости компании Cybarco Ltd.
Верная статистика: где наконец-то находить?
Безвозмездно можно, мягко говоря, получить множество сведений на веб-сайтах больших, как мы выражаемся, интернациональных компаний, имеющих аналитические отделы. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что к примеру - www.savills.com и www.knightfrank.com. Необходимо подчеркнуть то, что как так сказать сказала Лена Юргенева, директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank, на веб-сайте компании ежеквартально можно так сказать ознакомиться с, как большинство из нас привыкло говорить, глобальным индексом цен на жилище, отражающим данные рынков, как все говорят, вторичного жилища 47 государств мира, а каждый месяц – с индексом цен, как мы привыкли говорить, центрального Лондона. Часто выпускаются подробная аналитика по различной недвижимости Англии, тематические обзоры рынков недвижимости (по квартирам, домам, магазинам, гостиницам и т.п.), локальные отчеты по рынкам всего мира и т.д.
Также безвозмездно, как все знают, статистическую информацию о рынках недвижимости можно, в конце концов, получить на веб-сайте Global Property Guide (www.globalpropertyguide.com) и на порталах соответственных служб, как мы привыкли говорить, определенных стран. Обратите внимание на то, что к примеру, о недвижимости Англии, стало быть, скажет веб-сайт www.landregistry.gov.uk. Надо сказать то, что а достаточно, как мы привыкли говорить, четкая информация о странах, их городках и регионах содержится на, как всем известно, официальных порталах стран. Очень хочется подчеркнуть то, что много полезной инфы в открытом доступе есть на веб-сайте ЦРУ (!), а вот на спец веб-сайте www.reutersrealestate.com за какие-то сведения также придется платить до, как мы выражаемся, одной тыщи долл. Необходимо подчеркнуть то, что сша в год. Существенно дороже обходится доступ к, как мы с вами постоянно говорим, самой, как большинство из нас привыкло говорить, сильной на нынешний день, как мы выражаемся, статистической системе – DataStream, он, стало быть, стоит 25 000 евро за месяц.
Но как, в конце концов, отличить, как мы привыкли говорить, достоверные данные от недостоверных? По данным банков, муниципальных статистических и, как большая часть из нас постоянно говорит, кадастровых служб можно как бы получить сведения о разрешениях на стройку, о объеме продаж, о количестве сделок с привлечением ипотечных кредитов, о арендных ставках. Обратите внимание на то, что а вот, как всем известно, таковой показатель, как объемы вкладывательных сделок, найти тяжело, так как никто не спрашивают собственных клиентов, для чего же они приобретают недвижимость.
Идеальнее всего, наконец, доверять сведениям, приобретенным в, как мы с вами постоянно говорим, муниципальных и, как все говорят, официальных источниках, также в отлично зарекомендовавших себя статистических системах и в, как большинство из нас привыкло говорить, больших компаниях по недвижимости. Все знают то, что большие компании растрачивают до 5 млн. евро в год но свои аналитеческие отделы, подписываются на получение, как большинство из нос привыкло говореть, платных статистических данных.
Также при исследовании статистики по рынку недвижимости, как мы привыкли говорить, той либо другой страны, нужно знать, что, как все говорят, достоверные статистические отчеты постоянно так сказать возникают с опозданием, традиционно на три месяца (в том числе и в Рф), а в США и Англии – на два.
Резюме
Чтоб хорошо так сказать инвестировать средства в недвижимость, необходимо, наконец, изучить, проанализировать и так сказать проверить чрезвычайно много инфы, как о стране и определенном регионе, в который вы желаете, в конце концов, вложить свои средства, так и конкретно о объекте. Массу инфы можно отыскать в вебе, но не всему можно довериться. Вообразите себе один факт о том, что лучше также учесть данные, как мы выражаемся, больших компаний по недвижимости, специализированных и, как заведено, официальных порталов, при этом, мягко говоря, стоит, в конце концов, держать в голове, что на рынке недвижимости все катаклизмы отражаются с опозданием, а все характеристики имеют лаг более 2-ух месяцев. Ну а идеальнее всего, чтоб не утонуть в море инфы, обратиться к экспертам.
Создатель: Ольга Агуреева

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru